Ein Makler, der auf Seiten des Verkäufers und des Kaufinteressenten tätig wird, kann bei Einflussnahme auf die Preisverhandlungen seinen Anspruch auf den Maklerlohn verlieren. Eine solche Doppeltätigkeit ist bei Maklern zwar üblich. Hat er aber den Verkäufer schon über den Preis beraten, darf er nicht mehr mit seinem Wissen dem Gegner dienen. Der Makler informierte den Kaufinteressenten hier über Verhandlungen mit einem vorherigen Interessenten, aus denen sich ergab, dass der Verkäufer auch für einen niedrigeren Preis verkaufen würde. Damit nahm er Einfluss auf das Angebot. Das Gericht sah daher seinen Provisionsanspruch als verwirkt an.

Landesgericht München II, Urteil vom 16. Mai 2019, Az. 11 O 134/18

Liegen beim Kauf von Wohnungseigentum noch wesentliche Mängel vor, hindert dies die vollständige Fertigstellung. Erst wenn diese Mängel beseitigt sind, darf der Bauträger die Zahlung der Fertigstellungsrate entgegennehmen. Zahlt der Käufer die Fertigstellungsrate freiwillig vor diesem Zeitpunkt, kann er die Rückzahlung dieser Rate fordern. Vorliegend hatten Käufer und Bauträger vereinbart, dass der Käufer den vollständigen Kaufpreis gegen Übergabe der Wohnung vor Abnahme des Gemeinschaftseigentums zahlen konnte – zu Unrecht. Die Teilzahlungen je nach Baufortschritt dienten dem Schutz des Käufers, entschied das Oberlandesgericht und gab dem Käufer recht. Eine davon abweichende Klausel sei unwirksam.

Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 2. Oktober 2019 Az. 12 U 10/18

Werden Mieträume nach ihrer Überlassung weiterverkauft, tritt der Erwerber grundsätzlich in den Mietvertrag ein. Dies gilt nicht für solche Flächen, die selbst nicht Gegenstand des Mietvertrags sind und die der Mieter nur mitnutzen durfte. Sollen diese vollständig zum Mietgebrauch überlassen werden, muss sich dies aus dem Vertrag ergeben. Daran fehlte es hier: Die Klägerin hatte Lagerflächen auf mehreren Grundstücken gemietet. Zur Anlieferung durfte sie eine weitere Fläche mitnutzen, die dem Vermieter gehörte. Eine vollständige Gebrauchsüberlassung lag darin jedoch nicht. Die Fläche wurde anschließend verkauft – ohne dass dadurch der Erwerber in das Mietverhältnis eingetreten sei und dieses kündigen könne.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. September 2019, Az. XII ZR 52/18.

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H+G_18.03.19

Kein Schadensersatzanspruch wegen beschädigter Tapete

Ein Wohnungsmieter hat für den Schaden an seinen Tapeten, hervorgerufen durch auslaufendes Wasser in einer darüber liegenden Wohnung, keinen Ersatzanspruch gegen den anderen Mieter. Im konkreten Fall begehrte ein Mieter Schadenersatz für eine derartige Beschädigung der von ihm aufgebrachten Tapeten – erfolglos. Zum einen ergebe sich aus dem Mietvertrag mit dem gemeinsamen Vermieter keine Schutzwirkung zugunsten Dritter. Zum anderen bestehe mangels Eigentum an den Tapeten kein deliktischer Ersatzanspruch. Denn Tapeten seien generell wesentliche Bestandteile des Gebäudes, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden könnten.

OLG Frankfurt, Urteil vom 7. 09.2018, AZ. 10 U 8/18.

Wann Kaufverträge sich auch ohne Urkunde ändern lassen

Sobald die Auflassung einer Immobilie gesichert ist, sind alle nachträglichen Änderungen von Immobilienkaufverträgen formlos möglich. In der Regel sind das alle Änderungen nach Beurkundung des Kaufvertrages. Im konkreten Fall des BGH hatten die Vertragspartner nach der Beurkundung privatschriftlich eine Kaufpreisminderung vereinbart und gerieten darüber in Streit. Der BGH stellte in diesem Urteil noch einmal klar, dass die Minderung des Kaufpreises auch ohne deren Beurkundung gültig war. In der Folge erhält der Verkäufer nur den geminderten Kaufpreis für seine Immobilie. BGH Urteil vom 14. 09. 2018, AZ V ZR 13/17.

Einzugsermächtigung im Mietverhältnis

Erteilt ein Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für die Miete, liegt es im Verantwortungsbereich des Vermieters, von dieser vollständig Gebrauch zu machen. Das gilt jedenfalls, solange es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass das Konto nicht gedeckt ist und der Mieter nicht verhindert, dass die Miete eingezogen wird. Im konkreten Fall hatte der Vermieter ohne ersichtlichen Grund die Miete nicht in vollständiger Höhe durch die Einzugsermächtigung eingezogen. Die Verantwortung dafür trifft allein den Vermieter; so dass er auch keine Zinsen wegen nicht bezahlter Mieter über den Mietzins hinaus erhält. OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.11.2017, AZ 8 U 87/15.

Einbau von Rauchmeldern verweigert: Fristlose Kündigung

Verweigert der Mieter die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen in seinen Wohnräumen, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dazu gehört auch die Installation der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder. Im konkreten Fall hatte der Mieter dem Vermieter trotz vorheriger Ankündigung keinen Zutritt zu seiner Wohnung gewährt, um Rauchmelder zu installieren. Dies stellt eine schwere Pflichtverletzung des Mieters dar, weshalb der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. AG. Augsburg, Urteil vom 16. 05. 2018, AZ 22 C 5317/17.

Neuer Umlageschlüssel für Wohnungseigentümer

Eine Änderung des Verteilungsschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, das die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, den geltenden Verteilerschlüssel für künftige Abrechnungen zu ändern. Nur so ist insbesondere für einen Sonderrechtsnachfolger, der an Beschlüsse gebunden ist, die Änderung der Kostenverteilung durch Einsicht in die Beschlusssammlung klar ersichtlich. Vorliegend war das nicht der Fall. Im Beschluss wurden lediglich Pförtnerkosten verteilt, aber keine generelle Regelung über eine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels getroffen. BGH, Urteil vom 8.06.2018, AZ V ZR 195/17.

Kein Vorkaufsrecht des Mieters

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft, so steht dem Mieter der Räume ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Dies Vorkaufsrecht entsteht aber nicht, wenn das zu verkaufende Eigentum nicht mit der Wohnung identisch ist, sondern darüber hinausgeht. Das Gericht entschied, dass dem Mieter kein Vorkaufsrecht zusteht, wenn eine aus zwei Mietwohnungen bestehende Eigentumswohnung verkauft wird. Denn dies setzt voraus, dass sich der Veräusserer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung verpflichtet. Kammergericht, Urteil vom 10.02.2017, AZ 5 W 18/17.

Wohneinheiten müssen eigenständig sein

Findet in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Unterteilung aus einer Sondereigentumseinheit in zwei Wohnungen statt und fehlt es an der Abgeschlossenheit, so kann die Unterteilung nicht im Grundbuch eingetragen werden. Im konkreten Fall stritten zwei Wohnungseigentümer über die Eintragungsfähigkeit einer Unterteilung des Sondereigentums. Dabei stellte sich heraus, dass der Unterteilungsantrag nicht vollzugsfähig ist, da die neue Einheit nur über einen im Sondereigentum einer anderen Eigentumseinheit stehenden Raum zugänglich sei und die neue Kennzeichnung des Zugangsbereichs als Gemeinschaftseigentum in Widerspruch zum ursprüngliche Aufteilungsplan stehe. OLG, AZ 34Wx66/18.

Grenzen der Verwaltertätigkeit

Für die Auftragsvergabe von besonderen Instandhaltungsmaßnahmen ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich. Der Verwalter ist nur berechtigt, Maßnahmen laufender Instandhaltung (also regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen wie etwa der Ersatz von Verschleißteilen) eigenständig zu veranlassen. Im konkreten Fall hatte der Verwalter einen Auftrag für die Sanierung einer Kelleraußenwand mit einem Kostenvolumen von mehr als

100 000 € ohne Beschluss der Eigentümer vergeben. Damit handelte er außerhalb seines Zuständigkeitsbereiches. In der Folge konnte der ausführende Bauunternehmer von der WEG keine Zahlung verlangen. OLG Schleswig. Beschluß vom 31.05.2018, AZ 7 U 40/18.

Informationspflicht des Verwalters

Der Verwalter ist verpflichtet, die Wohnungseigentümer bereits vor einer Eigentümerversammlung umfassend über sämtliche Sanierungsmöglichkeiten zu informieren, über die beschlossen werden soll. Nur so können die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer gesicherten Tatsachengrundlage fällen. Im konkreten Fall hatte der Verwalter erst in der beschlussfassenden Eigentümerversammlung eine günstigere Sanierungsvariante präsentiert. Der Verwalter hat damit, so das Landgericht, seine Informationspflicht gegenüber den Eigentümern verletzt. Der Beschluss war anfechtbar. Landgericht Frankfurt/Main vom 15. März 2018, AZ 2-13 S 6/16.

Vertragliche Vereinbarung über Wohnflächenberechnung zulässig

Das AG München hat entschieden, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag selbst festlegen können, welche Räume zu der mietvertraglich geschuldeten Wohnfläche gehören, so dass auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen sein können, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind. AG München 411 C 19356/17.